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物业的使用管理
目前,随着国务院的《物业管理条例》(以下简称新条例)的颁布和实施,业界人士对“物业管理公司”是否要改名为“物业管理服务公司”而爆发了一场争论,起因是新条例有的条款规定“物业管理公司”从事的是“物业管理服务”工作,有的地方则表达为“物业管理”,在同一部法规中出现两种不同的表述,的确是立法者在措词上不够严谨。有人则认为管理就是服务,物业管理和物业管理服务是站在不同角度的说法而已,两者并不无多大的区别,故不用改名。笔者认为,物业管理和物业管理服务有严格而本质的区别,两者不可混为一谈;同时,对它们进行区分也有利于我们依法办事,贯彻执行新条例。那么,物业管理和物业服务到底有哪些区别呢?笔者认为应从以下几方面来探讨。
  一、法律性质不同
  众所周知,物业管理是派生于建筑物区分所有权的一种准物权(在区分所有权中叫成员权),是购买了不动产的业主们的法定权利,是业主们一定区域内的共有物业的使用与管理的自治权,它因不动产的存在而存在,因不动产的灭失、买卖、赠送而消失;而物业管理服务产生于服务提供者(物业管理企业)与业主或业主大会的合意而签订的物业服务合同,依合同的生效而取得,因合同的到期而消灭,是一种典型的债权。
  二、权利主体不同
  新条例规定,物业管理活动中的一切权利属于业主,也就是说物业管理的权利主体是业主和由其组成的业主大会,即使选聘了物业管理服务企业,物业管理服务企业也不过是一个义务主体罢了,物业管理服务企业处于被管理、被监督的地位;而物业管理服务活动中的权利主体是物业管理服务企业,业主和物业服务企业的员工则成了义务主体,业主承担的是支付服务费的义务。
  三、参与主体不同
  物业管理活动的参与主体有建设开发商、政府房地产主管部门、业主、房屋认购人、租户、居民委员会等单位和个人,如果有聘请物业管理服务企业或专业服务企业,则两者也属于参与主体之列。而物业管理服务活动的参与主体主要是物业管理服务企业及员工,如有单项业务外包,专业服务企业及其员工也属此列。
  四、涵义不同
  根据新条例第二条的规定,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业(使用物业服务企业一词更恰当)按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。该条明确规定了物业管理是业主的活动,业主居于主导地位。另外,结合新条例的其他条款,我们不难发现广义的物业管理至少包括了以下内容:
  1、成立业主大会筹备组,筹备和召开业主大会。
  2、选举、更换业主委员会成员,制定业主公约,制定业主大会议事规则及其他物业管理方面的规章制度。
  3、选聘、解聘物业服务企业。
  4、决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。
  5、监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同。
  6、监督业主公约、物业管理规章制度的实施。
  7、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序(在没有选聘物业服务企业的情况下,业主进行自我服务,此时的物业管理与物业管理服务是合二为一的)。
  8、决定是业主自我服务还是聘请物业管理服务企业,决定对选聘物业管理服务企业实行费用包干制还是佣金制。
  9、决定公共场地用途与规划的改变。
  10、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的活动。
  物业管理服务则是物业服务企业根据物业服务合同的规定,而提供优质服务的行为,主要内容就是“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。”很显然,物业管理服务和物业管理虽有联系,但在内涵上是有相当大的区别的。
  五、发生的概率不同
  物业管理的发生是必然的,只要一个物业已存在,就必须存在着物业管理;而物业管理服务则不然,它只是有可能发生,当业主们不愿意或没有能力进行自我服务时,就需要物业管理服务的参与,物业管理服务的发生才成为可能。
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